消失的样板间

样板间新政落地三个月，已有开发商选择躺平 北京商报记者在近期走访调查中了解到，部分在新政施行节点前已做好样板间的项目，因预设样板间不符合现行新规要求，只能被迫拆除按照样板间新政，8月16日起，北京新申请办理销售手续的商品房项目，对外展示的装修装饰标准和购房人收房时得到的实际标准必须一致，禁止样板间货不对板同时，针对多户型项目，样板间新政还给出了2+1的要求——最少两个交付样板间，才能设置一个展示样板间在成本，效率，规范等多重限制下，部分期房项目开始以口述+PPT展示的形式卖房

卖房全靠PPT

据北京市住建委网站信息，石榴春和景明于10月26日获得预售许可证，项目6个楼栋共计132套房源，全盘获批预售。

记者走访发现，同其他楼盘销售推广的前期流程几乎一致，石榴春和景明案场销售在接待到访客户时，会对楼盘周边区位，沙盘，产品等信息进行全面介绍不过，当记者问及能否去参观一下样板间，案场销售人员却面露难色:目前，我们没有样板间

因为没有样板间，石榴春和景明项目当前的现场推介就变成了案场销售人员口述+PPT展示图文并茂，长达数十页的PPT展示内容，既包含项目建成后的小区及房源效果图，实体样板间图，又包含精装修涉及的各类配件等内容，看房人如果不拿出15分钟左右的时间，基本上听不全

最早项目其实是有一个180平方米户型的样板间，但是根据北京市商品房销售新政，180平方米户型的样板间就不能向外展示了，后面我们就进行了拆除 销售人员口中的新政，指的是北京市住建委8月16日出台的《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》其中，对于样板间设置问题，《通知》明确要求开发企业在预售商品住房时设置样板间的，项目有多个户型的，应设置主要户型交付样板间开发企业未设置交付样板间的，不得设置展示样板间

因此，有三种户型的石榴春和景明，取得预售证晚于新规施行时间，想要设置样板间，不但要满足所得即所见的展示标准，不能超标配置样板间，更需要按照新政设置最少两个交付样板间。

记者了解到，石榴春和景明项目主推改善型大平层产品，共规划三种户型:建面约155平方米三居及约180平方米，225平方米四居 其中，180平方米三居正是项目的主力户型，是开发商主推想要展示的但在销售新规下，要展示精装修的主力户型，算上硬性要求的两个交付样板间，开发商至少要做三个样板间

整个售楼处才400多平方米，三个户型一比一展示基本就已经堆满了销售人员告诉北京商报记者，因为原本售楼处容纳不下，又暂时没有合适的地方再重建符合政策要求数量的样板间，因此开发商便将新政前建好的180平方米户型展示样板间进行了拆除

在做俩和不做之间

住建委的要求是，要么就不做，要么就做两个我们其实也很难受 石榴春和景明的案场销售表示，向看房人进行没有样板间的讲解，他们也觉得很尴尬

地产分析师严跃进向北京商报记者表示，尽管外界对展示样板间 货不对板，家具缩水的吐槽颇多，但大多数看房人仍将样板间作为确定产品适用性的重要参考项对没有买房经验的看房人以及对住宅产品功能分区，空间尺度没有概念的客群，样板间是他们关于住宅居住感，装修效果的一个重要参照物

现实是，上千万的房子没有样板间，再有钱的购房者在买不买的抉择上也会有顾虑春和景明销售人员直言，没有样板间确实受到部分看房人的追问，从成交来看，一定程度上会影响到项目去化的效率及效果

记者查询北京市住建委网站房地产交易信息获悉，截至11月10日，该项目共售28套，去化率为21.2%。

没有样板间卖得也不错的豪宅，在北京也曾出现以开盘首日去化率接近70%的中海甲三号院为例，此前正是创下了京城豪宅项目无样板间开盘的先例靠图纸卖20亿的豪宅，也成了该项目的一大标签

在合硕机构首席分析师郭毅看来，从北京楼盘营销历程来看，越是高端项目，越重视营销场景的营造没有样板间，光靠户型图就能卖掉房的项目虽然存在，但这样的项目通常会出现在市场火热，客户基数大的刚需盘上，客户基数较少的高端盘，还是需要更多营销工具为项目提供价值支撑，来打动购房人

整体而言，春和景明项目确实在楼盘位置，户型设计方面存在一些优势没有样板间，不见得会卖得很差，但有出彩的样板间，项目可能会卖得更好郭毅认为，对于豪宅的销售，单纯靠PPT卖房子，在营销层面还是会存在一定难度

无奈的躺平

面对客观存在的增设样板间难题，包括石榴春和景明在内的开发商，真的是躺平了吗有业内人士向北京商报记者表示，这更像是北京市商品房销售新政要求之下，开发商不得不做出的取舍

如果石榴春和景明项目重新考虑售楼处选址，用更空间来设置符合政策要求数量的样板间，楼盘营销成本一下就会上去限价之下，卖出更高利润已没可能，那拿着PPT卖房这一选择也就不难理解了 上述业内人士如是说道

值得一提的是，知情人士透露，基于项目利润的考量，石榴春和景明项目当前正计划加紧销售，争取用速度跑赢成本，力求早日清盘:内部目标为两个月清盘。

加紧销售与卖高溢价产品计划落空似乎有着很大关系据石榴春和景明销售人员透露，项目此前内部计划是拟定销售均价8万元/平方米，目标去化一年，但报批价格未获房管部门批准，卖高溢价的路子就走不通了 据北京住建委网站信息，石榴春和景明6个获批预售楼栋的最高拟售均价为71437.81元/平方米

除了审批价格，整体地块属性复杂，配建安置房比商品房还多，也是对项目利润把控的一大考验据石榴春和景明的地块出让条件，该项目楼面单价16062.17元/平方米，规划建筑面积约77172平方米，须建设地上建筑规模5万平方米的定向安置用房，占该地块住宅部分的近65%，这部分安置房由通州区政府指定单位按22000元/平方米的价格统一组织回购，分配等事宜在此之外，可面向普通购房者正常销售的纯商品房体量较小，据市住建委预售信息，准许销售面积仅23881.78平方米

受政府受限影响，项目卖不出溢价，就只能靠速度来节约成本原本8万元/平方米计划卖一年，但目前均价7万元左右卖一年肯定是要赔钱的，毕竟售楼处一开，每天就是好几万流出去目前这个在售价格，项目肯定要走快销模式了上述案场销售人员说道