北京年轻人的买房热情回来了丨质造·踩盘笔记

虽然没有恢复到上行期的市场热度，但北京楼市确实在逐渐回暖，部分楼盘表现出一定的热度趁着北京春天的好天气，小编出去踩了一圈盘

小编选择的是门头沟三兄弟:峯范北京，金茂长安悦，龙湖揽镜，一是因为前两个楼盘近期开盘，关注度较高，二是在市场相对处于下行期的时候，代表刚性需求的楼盘更能反映市场的基本底色。

小编发现，刚需项目热度还真是不错，比如，三个项目开盘销售都在10亿左右这更多是源于北京最近几年来楼市供应中低总价产品相对稀缺，尤其临铁盘对海淀和石景山的年轻人非常有吸引力

不过，若抱着很高的产品期待，可能会在一定程度上落空虽然各家产品都有亮点，但整体而言，针对刚需客群的产品创新性仍然有待提升

刚需项目热销

最热闹的售楼处是峯范北京，即便疫情导致装修材料的运输受到影响，售楼处的装修略显仓促，但并没有妨碍里面人头攒动，尤其这还是在一个普通工作日的下午。。

目前，峯范北京处于顺销状态，但每天的客户量仍然不少据观察，登记册上，三个小时之内的访客大约十五六组该项目于4月8日开盘，刚刚卖了220套，对外的口径是10个亿一般来讲，集中开盘会消耗前期蓄客，开盘后要重新蓄客，这也侧面说明，北京刚需项目的关注度在提高

比想象的好，没想到客户量这么大据项目相关负责人介绍，从3号售楼处开放到8号开盘，大约接待了2000组客户，总体接待量接近一万人次

紧邻峯范北京的是金茂长安悦，项目已于4月16日开盘，对外的口径是销售了210套，成交额12亿元依然有不小的热度同一位置的龙湖北辰揽镜则在去年底开盘，成交量级也在10亿元左右

上述三个项目有很多共性，首先是位置紧邻，均位于门头沟长安街首钢园地铁S1号线四道桥站附近，最近的是峯范北京，距离地铁口大约只有100米的距离，其他两个项目依次排开，也都不远。

不仅如此，项目社区规模以及定位都高度相似，都是针对刚需和刚改客群。

以峯范北京为例，客群大体可以分为两类，一类是海淀的年轻人，主要来自中关村和高校，另一类是来自地铁1号线和6号线沿线的年轻人，更多来自于企事业单位，比如，银行和医院等。前段时间，我在书店抽了一个唐代仕女盲盒。打开一看，仕女梳着高高的发髻，圆鼓鼓的面容上映着健康的肉粉色，手上俏皮而满足地拎着大包小包——设计者将之命名曰“购物仕女”，刚好应了“双11”即将到来的时景。

峯范北京主要面对的是25至35岁的年轻人据销售描述，他们大多家境殷实，对自己要求也比较高，对未来的职业发展预期比较看好

家境殷实的意思是说，大部分年轻人的首付依然需要家里的支持，即便是最低价的房子，也需要350万由于项目位于北京六环外，普宅认定标准是:单价23760元/平方米，总价281万元因此，项目是非普宅，首套首付4成，也就是140万

从月供角度来看，纯商贷的情况下，月供大概在12500左右对于刚毕业没几年的年轻人来说，压力依然不小但这已经是普通家庭的年轻人在北京买房的最低门槛了

对这些年轻人而言，主要以居住为主一般情况下，但凡家里可以给些支持，这些年轻人都会非常积极的考虑买房上述销售如是表示

稀缺的低总价新房

当前楼市比较低迷，能在这种状态下获得热度，并不容易门头沟三个低总价项目为什么会吸引年轻人的关注呢

这其实很好理解，正如一个资深销售所言，在北京这样的城市，刚需需求一直都存在，差别只在于市场上是否有满足刚需的产品，而且在他们能承受的范围内。

按照这种思路，解题关键就在于供给侧最近几年来，北京楼市供应的产品大概有几类，一类是四环内的核心地块，大多以豪宅或大平层产品为主，针对的主要是高端改善家庭，二类是针对普通家庭的限竞房，旨在平抑房价，但早期由于位置大多比较偏远，导致这类供给滞销

针对年轻人刚性购房需求的友好型产品非常稀缺友好型的一个重要体现是，房子不在延庆，平谷这类远郊区域，可以满足年轻人的基本通勤需求

踩盘时，碰到一个让人印象深刻的事有个客户一直跟着链家经纪人看房，看了两年多，由于石景山的老房子大多建于80年代，多是老砖房，而且客厅狭小，采光不好，他没有找到合适的房子这次，他终于碰到了满意的房子

门头沟三个刚需项目关注度之所以高，最重要的原因就是紧邻地铁，而且符合对价格比较敏感的年轻群体，比如，地铁S1号线四道桥站距离中关村地铁站，1小时之内可达虽然这样的距离谈不上理想化，但这已经是最近几年来相对不错的选择了

价格方面，三个项目的均价大约在5.5万元/平，一站地地铁之外的中海寰宇天下售价是7.5万元/平，价格便宜也是项目营销的一大亮点从户型来看，主要以两三居为主，定位是妥妥的刚需家庭

临铁的低总价新房，这是项目关注度高的核心原因毕竟，总价350万的新房，这样的价格段位，在北京较为罕见

值得一提的是，针对无房家庭的需求，北京未来计划有效增加共有产权住房供给但该类房型也在朝改善需求倾斜去年底，《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》出台，取消了7090限制，并规定，中心城区18层以上套型总建筑面积不大于100平方米，这进一步增加年轻人的购房难度

仨项目的差异化

很大程度上，低总价产品供应本身就决定了项目是否会热销，虽然三个项目大体上的销售都不错，但毕竟贴身肉搏，项目之间的竞争还是比较激烈。

比如，当小编问起产品亮点时，销售直接把买房逻辑上升到房企出身，表示资金安全比产品细节更重要，传递的信息是国企的房子更安全，而民企的房子暴雷可能性更大说着，便拿起抖音，找到某些民营房企暴雷的视频现场播放

这显然缺乏说服力不过，看完一圈后，确实有一些切身感受:首先，从产品角度来看，项目的差异还是比较明显

简单来说，峯范北京的上车门槛最低，金茂长安悦更偏刚改，而龙湖北辰揽境所剩房源不多，处于尾盘阶段，户型与其他两家重合度较高。

具体来看，峯范北京的户型最多，约有9种，涵盖61平一居室到99平三居，最低上车门槛大约350万，这也是售楼处人气较高的原因。

金茂长安悦的户型有4种，包括78平两居，98三居，118平三居，140平四居，主要以三四居为主，最低价格大约470万元/套就居住舒适度而言，该社区的容积率为2，优于其他两个小区

龙湖北辰揽境目前主要有2种户型，分别为79㎡两居和98㎡三居，户型方正值得一提的是，龙湖拿地比金地和金茂早一个批次，开盘和交房时间都略早，交房时间是2024年7月31日

对于想购买三居室的朋友来讲，可能会有些纠结，不过，每个人都有各自的偏好。小编以三家的98平米户型为例，说说观感:

峯范北京做到了三面朝南，而且对窗墙比做了特殊处理，是三个户型中采光比较突出的一个龙湖北辰揽镜户型比较方正，基本功扎实金茂长安悦户型空间感稍逊一筹

三个项目都是精装修，也有很多相似的地方，比如，峯范北京和龙湖北辰揽镜在厨房都安装了洗碗机，相比此前的烤箱来说，洗碗机对年轻人更实用还有近两年受疫情影响，鞋柜都安装了消杀功能对于金茂长安悦来说，主打的科技系统也有自身的粉丝

除了一些细节上的升级之外，从产品本上的创新来讲，从三个项目上看不到新的产品趋势产品创新性有待提升

目前，三个项目都在顺销，虽然原本预计年底清盘，不过，其中一家项目的相关负责人表示，按照目前的速度，到不了年底就清盘。