北京高标准住宅入市一周年：两极分化何来

阉割率两极分化

高标准住房包括三星级绿色建筑，装配式建筑，低能耗等使得北京优质地块的狂热回归理性入市一周年，北京首批高标准住宅项目怎么样

从区位来看，去年北京第一批集中供地共成交30宗地块，其中仅朝阳就占了10宗在最终确定的8个高标准住宅建设方案中，朝阳占了4个地块，占比50%除了上述王两兄弟，王地块还有一个项目——保利锦尚目前，二期预售已经举行，一期网签率已达67.40%

朝阳区在2021年第一批二级供地中同时推出多宗相邻地块，也在一定程度上造成了项目之间的内卷中研院土地处处长张凯也对今日北京商报记者表示，王四营区所属的中路东岳府项目，无论从位置还是规划条件来看，都与保利锦尚项目非常相似保利锦尚通过抢滩打开市场，差异化竞争等手段取得了不错的销售成绩，也在一定程度上压缩了竞品在该区域的销售空间

不过，也有熟悉王四营板块的营销负责人直言，保利大规模的使用渠道抢着跑，也是帮助保利在王四营区域提前成功收获少数新换用户的主要原因，并不乐观当时感觉东部的中介都在给晋商卖房，央企都用这样的渠道保利应该是这个项目的第一

谈及王两兄弟下一步的处境，不少营销人员直言更难了。

一方面，从区域来看，王虽然位于五环内，但周边配套并未完善，工业痕迹较重，生活交通配套滞后，城市未来规划版图上没有大规模的高层次产业，另一方面，在保利金尚的第一个收获之后，保利旗下的另一个刚需项目即将入市，对改善性需求不足的王板块形成较大冲击。

接近清盘的海淀树村兄弟，从位置上来说，位于北京海淀，地理位置也比较优越21年北京第一批集中供地，30块地成交，海淀区只有这一块地成交，竞争压力比较小更何况1号书院项目有一定的价格优势该项目为新型共有产权商品房，政府持有该商品房20%的产权，即购房者可以八折购房

树村的项目太特殊，海淀的区位加持，融创在债务危机前的品质还是经得起推敲的再加上价格优势，这个项目有着其他所有项目都无法复制的优势包括中原地产首席分析师张大伟在内的业内专家对此进行了评论

张凯也认为，高标准作为项目的附加值，仍然是购房者关心的问题，但还没有形成买房时的决定性因素在目前的北京市场，核心区的改善型豪宅项目成交表现较好，这与新经济周期下高净值人群的资产配置需求密切相关舒血府一院项目市场认可度高的主要原因是可以满足这类需求，而其他高标准项目因为90/70政策限制，或者因为地处城市新兴发展区，无法满足这类需求

部分项目收获出乎意料。

此外，在8个高标准项目中，并不是特别的树村二哥，延庆望京杨云居民，南菜园山燕园分别以77.72%和43.23%的网签率成为常规版高标准项目的代表。

在拿地阶段，被反复说无法入账的建设开发真的无法入账，打响第一枪的云筹是否具有可复制性。

对此，建发望京杨云项目营销总监许超在接受《今日北京商报》采访时也坦言，项目之所以能拿到比较好的网签，核心原因是政府持有20%的产权份额，所以单价和总价都比较低其次，从营销的角度来看，客户群体的定位，无论是从前期的客户定位，还是后期交易的真实情况来看，都是比较清晰的

知情人士还透露，建发在养云项目上没赚多少钱，核心出发点是在北京打响第一枪所以当时项目的配置还是比较高的，开发商由于价格优势的叠加，让渡一部分利润，卖得好，也是合理的

此外，位于延庆菜园南街的朱总山兰苑项目也在八个高标准住宅项目中表现出色作为北京远郊第一个高标准住宅项目，该项目位于距离北京市中心80多公里的位置，但整体去化率超越了位于朝阳的三个项目和位于城市副中心区块的另一个国裕未来悦项目，着实让市场大吃一惊

对此，该项目现场销售经理王耀辉在接受《今日北京商报》采访时表示，延庆的市场因其局限性，多为内生型项目本身品质好，户型设计实用，布局合理，加上高标准加持，传输方向正确，对项目来说是锦上添花

该项目自开盘以来一直处于热销状态，受突发疫情影响，目前销售情况略落后于公司预期王耀辉透露，后续没有促销计划，也不会通过降价促销的方式加快销售进度

高标准未能获得高认同

从目前整体情况来看，高标准供地已经一年了除了树村这个很特殊的地块，整体去污效果并不理想不过，对于高标准为何没有得到高度认可，业内专家都发表了自己的看法

高标准住宅的设置出发点是很好的在谈到目前高标准住宅的一些问题时，易居研究院智库中心研究总监严跃进这样分析理论上高标准应该带来好质量，但目前市场认可度不高原因是户型设计与市场实际需求脱钩与其说是高标准有问题，不如说是项目设计与市场脱节

诸葛找房数据研究中心分析师关荣学也认为，开发商采取高标准后，容易忽视市场主流和刚需产品的特点，专注于在高标准方案中满足要求，降低成本等，对后续项目的市场认可度和去污率缺乏实质性的策略未来高标准供地将更加注重市场契合度，结构合理性，主流需求的规划，以达到更好的效果

但与此同时，对于高标准市场认可度低的话题，也有较为谨慎的声音在张凯看来，2021年第一批分地块推出时，房地产市场正处于火热阶段此外，自集中供地政策公布以来，全国重点城市土地供应已经暂停两个多月所以土地拍卖竞争激烈，房企为了拿地突破了利润要求的底线，导致很多地块在高标准阶段被出让之后各种调控政策频出，房地产市场迅速降温这批地块在开盘时就已经高位戒备，降价销售的空间极其有限

所以在目前市场低迷的情况下，只有基本面好的海淀大学一院和一些特色项目成交相对较好但整体市场认可度的判断还需要更多的时间和依据，不能仅凭部分高标准项目去资质不佳来判断

客户仍然需要看到真正的高标准作为一个操盘手，许超直言让客户看到项目后真正看到高标准和原项目真的不一样，才能真正安心